La compraventa por ejemplo de una vivienda que se realiza entre particulares puede elevarse a escritura pública, o no. Si se queda en un contrato privado que firman las partes también tiene validez. Ahora bien, acarrea consecuencias y entonces tiene que intervenir la justicia.
Según fuentes notariales, en derecho español existe libertad de forma para la realización de los contratos, por lo que “son perfectamente válidos los contratos de compraventa de bienes inmuebles, con independencia de si son verbales o escritos, o si están en un contrato privado o en una escritura pública (ante notario)”
Una cosa es que no sea obligatorio, y otra que sea aconsejable. Una compraventa tanto en un contrato privado como en una escritura pública es plenamente vinculante para las partes.
"Y si el comprador quiere llevarlo a escritura pública y el vendedor se niega..."
El problema surge posteriormente cuando, después de haber resuelto la compraventa en un documento privado, el comprador quiere trasladarlo a escritura pública y el vendedor se niega.
El tribunal Supremo ha intentado unificar doctrina al manifestar que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado, “no es causa directa de resolución del contrato” salvo que se haya pactado expresamente por las partes. Es decir para que eso suceda y se pueda disolver un contrato no escriturado debe incluirse en el mismo una cláusula que advierta de tal eventualidad, un pacto expreso entre las partes.
El caso abordado en el Supremo entonces, y en alguna sentencia posterior, fue el del vendedor de un bien inmueble que no elevó a escritura el contrato de compraventa. En concreto, un señor compró a otro, mediante un documento privado, una plaza de aparcamiento. En dicho documento no aparecía ninguna reseña en la que se advirtiera de que la falta de elevación del mismo a escritura pública constituyera una causa de resolución del contrato.
El vendedor de la plaza de garaje cuando es requerido para el otorgamiento de la escritura pública se niega y el comprador lo demanda, exigiendo que se dé por resuelto el contrato de compraventa y que le devuelva el dinero.
El periplo judicial fue el siguiente: en primera instancia se desestimó la demanda del comprador. Posteriormente, la Audiencia Provincial resuelve en apelación y admite la demanda. Ello supuso la resolución del contrato de compraventa y la condena al vendedor a devolver el dinero entregado. El Supremo deja resuelto que, con carácter general, el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública un contrato de compraventa no es causa directa de resolución. Por tanto, según aconseja el abogado Francisco Sevilla Cáceres, “sería necesario para poder exigir dicha resolución que en el contrato privado se haga constar expresamente el requisito del otorgamiento de la escritura pública determinará la eficacia del contrato, añadiendo que para el supuesto de que no se lleve a cabo dicho otorgamiento en el plazo que se indique constituirá causa de resolución de la compraventa con devolución de las prestaciones (el inmueble por un lado y el precio por otro)."
De esa forma, el comprador tendrá más garantías de una resolución judicial si el vendedor no procede a elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
FUENTE: Invertia