Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la falta de seguridad jurídica.
En España existen dos registros inmobiliarios. El Catastro y el Registro de la Propiedad como respuesta a la necesidad de acreditar las características de los bienes inmuebles. Sin embargo, es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello suele ocurrir en fincas o edificios de cierta antigüedad, ya que la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los propios interesados”, sin haber comprobado la realidad física de la finca o edificio.
Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma. El principal problema que genera esta situación es la falta de seguridad jurídica.
Diferenciación entre organismos
El catastro y el registro aunque son similares en algunos aspectos en otros no tienen nada que ver.
El Registro de la propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre una propiedad: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, muy aconsejable.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 3 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Diferencias entre registros “legislación”
La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, así como ahuyentar compradores y ralentizar posibles transacciones. Por ello es importante subsanarlos cuanto antes. Cuando existe discrepancia de datos, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.
¿Cómo se procede a la subsanación de errores?
Existe la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Unos de los objetivos de esta norma es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr “una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”.
Para proceder a subsanar esta desviación hay que descubrir cuál de los dos organismos está equivocado. Una vez detectado el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las propiedades. Para ello hay que cotejar:
La inscripción de la representación gráfica georeferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
El deslinde registral de la finca.
La rectificación de su descripción.
La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
Para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.
Si la discrepancia no supera el 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, siempre y cuando se acredite que se cumplen con los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales.
En cambio, si la diferencia es superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando representación gráfica alternativa georeferenciada.
Fuente: Inmonews